Zyski inwestorów zarabiających na rynku nieruchomości od zawsze wzbudzają zainteresowanie i społeczne emocje. Wiele osób dostrzega w nieruchomościach szansę na bezpieczne ulokowanie i sukcesywne pomnażanie swojego kapitału, jednak nie brakuje też głosów osób, które zwracają uwagę na to, że postrzeganie mieszkań jako wehikułów inwestycyjnych znacząco wpływa na ceny mieszkań oraz ich dostępność, przez co znacznie spada ich dostępność dla osób o mniej zasobnych portfelach. W ostatnich miesiącach rekordowym wartościom cen nieruchomości towarzyszył niemal taki sam wzrost społecznych emocji, a temat zarobków „spekulantów i deweloperów” urósł do rangi poważnej debaty, w którą coraz częściej włączają się także politycy.
Szkodliwe praktyki w imię prywatnych korzyści?
Wizerunek flipera w opinii publicznej daleki jest od pozytywnego i trzeba otwarcie przyznać, że niektórzy z nich dali wiele powodów, by być postrzeganymi jako osoby skoncentrowane wyłącznie na szybkim zysku, wykorzystujące trudną sytuację innych, a nierzadko po prostu oszukujące swoich kontrahentów.
Informacje o kilkudziesięciu tysiącach zarobionych na jednej transakcji z pewnością bardzo rozbudzają wyobraźnię, zwłaszcza u osób, które latami odkładają na własne mieszkanie, a cel stale oddala się ze względu na nieustannie rosnące ceny.
Do społecznej świadomości najłatwiej docierają historie opowiadające skrajne przypadki błyskawicznych sprzedaży, ponadprzeciętnych zysków albo inwestorów wykazujących się szczególną nieuczciwością. Wszystko to sprawia, że określenie „inwestor” coraz częściej zastępowane jest mianem „spekulanta”, który zarabia na cudzym zysku i wykupuje lokale, na które uczciwi ludzie nie mogą sobie pozwolić.
Drugą grupą, która w podobny sposób katalizuje społeczne emocje, są deweloperzy. Tutaj najwięcej mówi się o marżach sięgających 30% i stale podnoszonych cenach, którym niekoniecznie towarzyszy wzrost jakości. Wprost przeciwnie – karierę robi określenie „patodeweloperka”, którą określa się pogardliwie najgorsze praktyki na rynku: tworzenie mieszkań o ekstremalnie małych metrażach, niefunkcjonalnych układach, nieprzyjaznych mieszkańcom a często także na granicy prawa budowlanego. Nie da się ukryć, że w przypadku wielu przedsięwzięć deweloperskich krytyka ta jest w pełni uzasadniona.
Inwestorzy wykupują najlepsze mieszkania z rynku?
Społeczne emocje bardzo często opierają się jednak na przykładach anegdotycznych i konkretnych przypadkach, z których czasami zbyt szybko wyciąga się ogólne wnioski. By móc zachować pełen obraz sytuacji warto skonfrontować to z twardymi danymi, a także zastanowić się nad tym, co druga strona ma na swoją obronę.
NBP szacuje, że w 2023 roku fliperzy stanowili 12% wszystkich kupujących. Ich model biznesowy zakłada, że wszystkie te mieszkania, w perspektywie najdalej kilku miesięcy, ponownie wracają do sprzedaży. Trudno więc mówić o negatywnym wpływie na podaż lokali. Owszem, mieszkania są sprzedawane już w wyższych cenach, ale też często towarzyszy temu podniesienie ich wartości.
Najczęściej jest to przeprowadzenie generalnego remontu mieszkania, ale wiele jest też przypadków inwestycyjnych zakupów mieszkań z problemami prawnymi, skomplikowaną sytuacją właścicielską lub w inny sposób niepełnowartościowych.
Zdarza się, że inwestorzy kupują mieszkania, których inni konsumenci obawialiby się nabyć lub zwyczajnie nie wywoływały żadnego zainteresowania, a którym udało się nadać drugie życie, podnosząc standard lub rozwiązując inne trudności natury formalnej. W rzeczywistości większość fliperów nie wyszukuje najlepszych mieszkań, ale raczej takich, które są w najgorszym stanie – to właśnie tam potencjał do podniesienia wartości jest największy.
W przypadku atrakcyjniejszych lokali, konkurencją dla „zwykłego Kowalskiego” prędzej będą już osoby kupujące mieszkania na wynajem. Ci inwestorzy również podlegają jednak mechanizmom rynkowym i warunkiem powodzenia ich inwestycji jest znalezienie lokatorów chętnych do wynajęcia od nich tego mieszkania.
Wysoki odsetek zakupów pod wynajem będzie zatem świadczyć o dużym zapotrzebowaniu na tego typu lokale. W Polsce odsetek ludzi mieszkających w wynajmowanych mieszkaniach sukcesywnie rośnie, jednak nadal daleko nam do krajów Europy Zachodniej, gdzie w większych miastach mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu już dawno stało się standardem (w Berlinie jest to już 84% mieszkańców).
Kto odpowiada za rosnące ceny mieszkań?
Dla niektórych osób wynajem będzie wygodnym rozwiązaniem dającym większą niezależność i mobilność, jednak bardzo wielu z obecnych najemców marzy o tym, by móc kupić własne mieszkanie. Tutaj głównym wyzwaniem pozostają jednak ceny, które dla wielu osób są po prostu nieosiągalne. W jakim stopniu za wzrost cen odpowiadają zatem obecni na rynku inwestorzy?
Fakt, że fliperzy i inwestorzy zajmujący się najmem zarabiają na swojej działalności, niewątpliwie oznacza, że przychody te nie biorą się znikąd. Z pewnością ich działalność wpływa na wysokość cen nieruchomości, jednak w dłuższej perspektywie ich rzeczywisty wpływ może okazać się mniejszy, niż przyjęło się powszechnie przyjmować.
Rosnąca ilość zakupów inwestycyjnych zachęca deweloperów do budowania większej ilości mieszkań i pozytywnie wpływa na ich podaż. Wspominana wcześniej działalność niektórych inwestorów, którzy koncentrują się na odzyskiwaniu dla rynku lokali i budynków znajdujących się w złym stanie, również zwiększa pulę dostępnych mieszkań, co można uznać za zjawisko społecznie korzystne. W długim terminie ustabilizowanie podaży i popytu wydaje się najlepszym, o ile nie jedynym, rozwiązaniem kwestii ustabilizowania całego rynku i unormowania kwestii dostępności mieszkań.
W przestrzeni publicznej często przywoływane są negatywne zjawiska takie jak wykupowanie pakietów mieszkań i całych budynków przez zagraniczne fundusze inwestycyjne oraz pustostanów i zjawiska masowego kupowania mieszkań w celach spekulacyjnych, tylko po to by stały puste i zyskiwały na wartości. W przypadku tych zjawisk faktycznie trudniej byłoby doszukiwać się pozytywnych aspektów, jednak warto mieć na uwadze skalę tego zjawiska. Zagraniczne fundusze inwestycyjne odpowiadają w Polsce za mniej niż 1% zakupu lokali mieszkalnych. Koncentrują się przede wszystkim na nowym budownictwie w większych miastach, zatem mówimy tu wyłącznie o bardzo wąskim segmencie rynku i ograniczonym wpływie na ogólne ceny mieszkań.
Zjawisko kupowania mieszkań, które nie zostają ani wykorzystywane przez właściciela, ani wynajmowane jest już trudniejsze do określenia, jednak również tutaj szacunki wahają się od dwóch do kilku procent. Ponownie mówimy tu także przede wszystkim o prestiżowych lokalizacjach i wysokim standardzie, więc wpływ tego procesu na ceny i dostępność mieszkań dla statystycznego nabywcy pozostaje niewielki.
Ekonomiści zwracają jednak uwagę na wiele innych czynników, które w znacznie większym stopniu wpływają na stale rosnące ceny mieszkań. Najważniejsze z nich to oczywiście stały niedobór mieszkań w Polsce (szacuje się go na 1,5-2,5 mln mieszkań), inflacja, wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów remontu, ogólny wzrost zamożności społeczeństwa oraz… polityka państwa.
Wiele z programów i rozwiązań proponowanych przez kolejne ekipy rządzące przynosi w rzeczywistości efekt odwrotny od założonego. Za przykład może posłużyć tu ubiegłoroczny program „Bezpieczny kredyt 2%”, z którego skorzystało nieco ponad 100 tys. osób. Całej reszcie społeczeństwa program ten przyniósł jednak wzrost cen nieruchomości o kilkanaście procent.
Odpowiedzialne inwestowanie
Ucywilizowanie rynku inwestowania w nieruchomości, a szczególnie tzw. flipów wydaje się koniecznością, z którą rynek musi się zmierzyć. Nie jest to proces, który da się przeprowadzić z dnia na dzień, ale już dziś można zobaczyć pewne jego symptomy. Piętnowanie patologii i niedobrych praktyk zwiększa czujność wśród klientów współpracujących z domorosłymi inwestorami, ale w kolejnym kroku musi także przełożyć się na wyższe standardy i oczekiwania w stosunku do inwestorów, którzy wypuszczają swoje mieszkania na rynek najmu lub do sprzedaży.
Na rynku jest coraz więcej firm, zajmujących się inwestycjami i obrotem nieruchomości w profesjonalny sposób, które mają świadomość, że dobry wizerunek i zadowolenie kontrahentów, to konieczne warunki powodzenia ich biznesu. Profesjonalni operatorzy nie tylko podnoszą rynkowe standardy, ale coraz częściej zapraszają także do sprzedaży inwestorów pasywnych, oferując im bezpieczną formę alokacji kapitału, czyniąc rynek nieruchomości bardziej inkluzywnym. W ten sposób prywatne korzyści z inwestowania tj. budowanie pasywnego przychodu, długoterminowe oszczędzanie i dbanie o stabilność majątkową, mogą stać się udziałem szerszych grup społecznych i ostatecznie pozytywnie wpłynąć na majątkowy dobrostan całego społeczeństwa.
Warunkiem koniecznym pomyślnego cywilizowania rynku inwestycji pozostaje jednak nadal pozytywna rola państwa, która bardziej niż na kolejnych podatkach, karaniu przedsiębiorców i punktowym wspieraniu wybranych grup klientów powinna koncentrować się na zwiększaniu podaży mieszkań i tworzenia warunków, w których pozytywne aspekty inwestycji na rynku nieruchomości będą przeważać nad jego obecnymi mankamentami. W tym celu potrzebowalibyśmy jednak dyskusji nie nad tym, czy mieszkanie jest bardziej prawem czy towarem, a nad tym, jak zaangażowanie inwestorów i przedsiębiorców mogą przyczynić się do zaspokajania mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa.
Źródło artykułu: miesięcznik „Nieruchomości C.H. Beck Nr 06/2024„
