Każdy, kto choć raz przyjrzał się bliżej rynkowi mieszkaniowemu w Polsce, spotkał się z hasłem “spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Co to takiego i czy różni się od pełnej własności?
Jakie są formy własności nieruchomości?
W polskim prawie wyodrębnia się następujące prawa do nieruchomości: pełną własność, spółdzielcze własnościowe, lokatorskie spółdzielcze oraz lokal komunalny. Na co dzień często nie zastanawiamy się i możemy nawet nie odczuwać różnic pomiędzy poszczególnymi formami prawnymi. W tym artykule przyglądamy się najistotniejszym różnicom pomiędzy pierwszą, a drugą z wymienionych opcji.
Prawo do użytkowania
Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania nie ma pełnej decyzyjności w rozporządzeniu nieruchomością. W teorii możemy je swobodnie użytkować, jednak to spółdzielnia ma ostateczne zdanie co do remontu nieruchomości, przekształcenia jej, zmiany układu pomieszczeń i tym podobnym. Formalnie nieruchomość nadal należy do spółdzielni, lecz właściciel takiego lokalu może je bez zgody spółdzielni wynająć bądź też wydzierżawić, a środki uzyskane z tego tytułu przysługują mu w całości (nie licząc oczywiście opłat administracyjnych). Wiele spółdzielni pozostawia mieszkańcom dużą swobodę przy remontach i przekształcaniu mieszkań, w praktyce rozbieżności potrafią być bardzo duże i należy liczyć się z tym, że spółdzielnia może nie wyrazić zgody na planowane przez nas prace lub interweniować w ich przebieg.
Z kolei właściciele z pełną własnością bezpośrednio decydują o częściach wspólnych budynku, o jego zagospodarowaniu czy terenem wokół budynku. Co ważne – są także właścicielami gruntów, bądź części gruntów pod nieruchomością. Są przypadki, w których to właściciel jest zobowiązany do kontaktu ze spółdzielnią, ale jest to znacznie mniej inwazyjne niż w przypadku, gdy jest się właścicielem spółdzielczego prawa do lokalu.
Sprzedaż mieszkania
W obu przypadkach sprzedaż nieruchomości jest jak najbardziej możliwa. W większości przypadków, jeżeli tylko dla spółdzielczego-własnościowego prawa została założona księga wieczysta, nie ma problemu przy zakupie takiego mieszkania na kredyt. W analizowanych przypadkach do zbycia będą potrzebne konkretne dokumenty:
- Dokument potwierdzający posiadanie prawa do własności nieruchomości (na przykład akt notarialny, bądź notarialne poświadczenie dziedziczenia) – w obu przypadkach;
- Księga wieczysta – jeśli została założona dla lokalu, oraz księga dla gruntu, na którym stoi nieruchomość;
- Zaświadczenie od spółdzielni – wydawane na wniosek właściciela stosownie wcześniej i po uregulowaniu wszelkich należności wobec spółdzielni, w przypadku odrębnej własności wystarczy uzyskać od spółdzielni zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach;
- Zaświadczenie o zameldowaniu w lokalu – w obu formach własności taki dokument będzie konieczny.
Dziedziczenie mieszkania – jak wygląda? Ile trwa?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne. Spadkobiercy muszą zgłosić swoje prawa do spółdzielni mieszkaniowej, która prowadzi rejestr członków posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także dopełnić formalności spadkowych, takich jak przeprowadzenie postępowania spadkowego i uzyskanie postanowienia o nabyciu spadku (sądowe lub notarialne poświadczenie dziedziczenia). Po uzyskaniu postanowienia o nabyciu spadku, spadkobiercy powinni przedstawić je w spółdzielni, aby dokonać odpowiednich wpisów w rejestrach.
Natomiast w przypadku mieszkania z odrębną własnością, pełna własność mieszkania podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych prawa spadkowego. Oznacza to, że mieszkanie przechodzi na spadkobierców zmarłego właściciela. Podobnie jak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego i uzyskanie odpowiedniego dokumentu stwierdzającego nabycie spadku. Po uzyskaniu postanowienia o nabyciu spadku, spadkobiercy muszą dokonać wpisu zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W tym celu składają odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentem stwierdzającym nabycie spadku.
Czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe można przekształcić w odrębną własność?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można przekształcić w lokal własnościowy, lecz wymaga to przeprowadzenia odpowiedniej formalności. Pierwszym krokiem jest złożenie stosownej deklaracji w spółdzielni oraz zebranie niezbędnych dokumentów, takich jak:
- księga wieczysta nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów,
- potwierdzenie uregulowania wszelkich opłat wobec spółdzielni,
- plany techniczne lokalu, kondygnacji i piwnic,
- wniosek lokatora oraz odpowiednia uchwała zarządu.
Po uregulowaniu odpowiednich opłat notarialnych, mieszkanie spółdzielcze własnościowe może zostać przekształcone w pełne prawo własności.
Podsumowując, które prawo do lokalu jest korzystniejsze?
Jeżeli chodzi o wybór pomiędzy oboma wariantami, nie jest to zerojedynkowe. Pierwsze wrażenie wielu osób jest zawsze takie, że to pełna własność jest lepszym wyborem. Co nie jest niezrozumiałe – człowiek lubi posiadać i w pełni zarządzać swoim majątkiem. Tkwi to w naszej naturze i przyzwyczajeniach.
Natomiast warto zaznaczyć, że spółdzielnie oferują przede wszystkim wygodę. Stres związany z eksploatacją części wspólnych w budynku, wszelkie sprawy techniczne, awarie, dbałość o poprawną archiwizację dokumentów – wszelkie te kwestie spoczywają po stronie spółdzielni. Wiele spółdzielni nie ogranicza się do administrowania swoimi budynkami, ale aktywnie angażuje się w życie lokalnej społeczności, dbając o okolicę czy ofertę kulturalną dla dzieci czy osób starszych. Dla wielu te kwestie mają duże znaczenie. Jednak pełna własność zapewnia silniejsze prawo własności i bezpieczeństwo prawne niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a więc dla innych to przeważy nad wyborem.
Kupując mieszkanie, absolutnie konieczne jest zapoznanie się z różnicami pomiędzy oboma opcjami własności nieruchomości.
